Contexte :
Le 26 octobre 2020, le Tribunal fédéral a notablement modifié sa jurisprudence au sujet de la manière de calculer le rendement admissible des immeubles (Arrêt du Tribunal fédéral 4A_554/2019).
Cette évolution de jurisprudence, préconisée par les bailleurs depuis plusieurs années, adapte le droit du bail à une réalité économique. Alors que dans son arrêt 4A_465/2015, le Tribunal Fédéral semblait inscrire dans la pierre sa jurisprudence constante sur le calcul de rendement, il a admis dans son dernier arrêt, que le rendement de 0.5 point au-dessus de l’intérêt hypothécaire de référence ne se justifiait plus lorsque le taux publié par l’Office fédéral de la statistique (OFS) est inférieur à 2%.
Est désormais admissible, une marge de 2 points en sus du taux hypothécaire de référence, lorsque ce dernier s’élève à moins de 2%.
Le Tribunal fédéral considère en outre que les fonds propres investis doivent dorénavant être intégralement revalorisés selon l’indice suisse des prix à la consommation (IPC), et ne limite plus cette réévaluation à seulement 40% de l’indice comme c’était le cas auparavant.
Le Tribunal fédéral reconnaît la baisse durable du taux hypothécaire de référence comme un changement notable de circonstances, justifiant l’évolution jurisprudentielle à laquelle les bailleurs n’osaient plus croire, après tant d’années et de critiques.
Il faut saluer le constat du Tribunal fédéral, qui prend acte du fait que les rendements permis jusqu’ici avec des taux hypothécaires inférieurs à 2%, étaient nettement insuffisants pour les propriétaires institutionnels. On pense en particulier aux caisses de pension et assureurs-vie, qui travaillent avec 100% de fonds propres et pour qui le paiement des rentes sur le long terme, nécessite un rendement « technique » au-delà de 3%, voire 4% dans certains cas.
Enfin, cette évolution de jurisprudence et ses effets, ne vont pas sans rappeler l’initiative populaire dite « des loyers loyaux » lancée dans les années 90 par l’ASLOCA et qui visait à « lisser » le taux hypothécaire de référence sur une période de 5 ans. Cette initiative, âprement soutenue par les locataires en période de forte hausse des taux, avait ensuite été « habilement » oubliée par les militants, lorsque les taux avaient subi une baisse notable et durable…
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