Contexte :
L’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs permet aux entreprises du bâtiment de se protéger contre les factures impayées, en faisant inscrire une hypothèque sur les propriétés sur lesquelles elles ont travaillé, en garantie de leurs créances. Si ses factures demeurent impayées après inscription, une entreprise peut demander la vente de la propriété grevée d’une hypothèque et se faire rembourser grâce au produit de la vente.
Le mécanisme de l’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs répond à des règles strictes, définies par le Code civil suisse et par la jurisprudence. Seules les entreprises ayant fourni des matériaux ou du travail dans le cadre de la construction, de la destruction de bâtiments, du montage d’échafaudages, de la sécurisation d’excavations, ou d’autres travaux similaires, peuvent prétendre à l’inscription d’une hypothèque.
La question de savoir quelles entreprises remplissent ces critères a fait l’objet de nombreuses discussions doctrinales et de plusieurs arrêts du Tribunal fédéral.
Interprétation de la loi
Selon l’interprétation habituelle de la loi, le critère déterminant pour qu’un artisan ou une entreprise puisse requérir l’inscription d’une hypothèque légale est le fait que des matériaux et/ou du travail aient été fournis, qui se matérialise(nt) au final dans la construction. En principe donc, la simple livraison de matériel ne suffit pas.
Ainsi, les entreprises de terrassement, les maçons, les installateurs sanitaires, les électriciens, les plâtriers-peintres, les charpentiers, les menuisiers, les ferblantiers-couvreurs, les carreleurs et les chauffagistes peuvent notamment demander et obtenir l’inscription d’une hypothèque légale.
Les sous-traitants peuvent aussi avoir le droit de requérir l’inscription d’une hypothèque légale, pour autant qu’ils remplissent les critères mentionnés ci-dessus.
En revanche, les architectes, les géomètres et les ingénieurs ne peuvent pas se prévaloir de l’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs, car leurs prestations ne se matérialisent pas dans la construction.
Précisions apportées par le Tribunal fédéral
Le Tribunal fédéral a précisé, dans un arrêt 5A_689/2022, l’étendue des prestations couvertes par l’hypothèque légale, en adoptant une interprétation restrictive de la notion. Trois critères ont été retenus :
- Prestation typique de construction ou de destruction: Les travaux doivent être liés à la construction, la destruction ou des tâches similaires.
- Prestation manuelle ou mécanique : Les travaux doivent être physiques (manuels ou mécaniques) et non intellectuels ou immatériels.
- Lien fonctionnel direct avec l’ouvrage : Les prestations doivent avoir un lien fonctionnel immédiat et direct avec l’immeuble. Elles doivent être spécifiques et difficiles à réutiliser ailleurs.
Cas pratiques et exemples
Le Tribunal fédéral a ainsi précisé que la fourniture de matériaux de construction ne donne pas systématiquement droit à une hypothèque légale, sauf si les matériaux ont été spécialement fabriqués pour l’immeuble concerné. Il faut que le matériel livré soit suffisamment individualisé et nécessite un certain travail afin d’être intégré à la construction, par exemple en cas de livraison de fenêtres sur mesure, de béton frais ou de fers à béton conçus spécifiquement pour l’immeuble.
Il a aussi précisé que certaines prestations, normalement non couvertes par l’hypothèque légale, peuvent en bénéficier si elles forment une unité fonctionnelle avec une prestation protégée. Par exemple, l’évacuation de gravats, qui ne donne en principe pas droit à l’hypothèque légale, peut être protégée si elle est réalisée dans le cadre de travaux de démolition.
Conclusion
L’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs peut s’avérer extrêmement efficace pour les entreprises dans le domaine du bâtiment. Elle permet d’accroître les chances d’obtenir un paiement. Elle s’applique toutefois dans des conditions strictes, dont la mise en œuvre nécessite des démarches bien précises.
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